Конституция РФ гарантирует право каждому иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35 часть 2). В соответствии с п.1 ст. 21 Федерального закона от 26.09.1997 г. № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях» в собственности религиозных организаций могут, в том числе находиться и земельные участки. Условия и порядок пользования земельными участками регулируется Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее ЗК РФ) регламентирующим земельные отношения.
Вопрос приобретения земельных участков в собственность для религиозных организаций довольно сложен. Сложность приобретения заключается не только в стоимости участка. Сама процедура оформления прав на земельные участки является длительной и довольно запутанной.
В последнее время немало проблем и споров возникает по применению на практике ст. 35, 36 ЗК РФ, которые регламентируют переход прав на земельный участок при переходе прав собственности на здание, строение или сооружение. Это связано в первую очередь с тем, что земельное законодательство устанавливает два подхода к оформлению прав на земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями в зависимости от того является ли земельный участок делимым или неделимымa
Если в первом случае все предельно просто и понятно, при переходе права собственности на здание, строение или сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением или сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
То во втором, когда здание строение или сооружение переходит к нескольким собственникам (земельный участок в данном случае является неделимым) у собственников на практике возникает не мало проблем.
В соответствии с требованиями ч.1 ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здания, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Таким образом реализовать свое право на оформление земельно-правовых отношений собственники частей здания, строения или сооружения несколькими путями:
1. Если здание (помещения в нем) находящиеся на неделимом земельном участке принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право:
— приобрести данный земельный участок в общую долевую собственность;
— приобрести данный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
2. Если в здании, находящимся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (статья 36, часть 3 ЗК РФ).
Итак, рассмотрим с какими трудностями может столкнуться религиозная организация при оформлении неделимого земельного участка в собственность.
В соответствии с п.5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на такой земельный участок все собственники здания должнысовместно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Здесь то и поджидают собственников первые трудности. Как правило, религиозные организации хотят оформить землю в собственность, так как на основании пункта 4 статьи 395 Налогового кодекса РФ освобождены от налогообложения земельным налогом в отношении принадлежащих им земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения религиозного и благотворительного назначения.
Но другим собственникам зачастую бывает не выгодно приобретать землю в собственность, и они настаивают на оформлении земли в аренду. Таким образом, в сложившейся ситуации религиозная организация сталкивается практически с неразрешимой проблемой, так как не может соблюсти требования вышеуказанного п.5 ст. 36 ЗК РФ.
Данное положение (п.5 ст.36 ЗК РФ) о необходимости совместного обращения для оформления прав на земельный участок неоднократно подвергалось критике. Однако в своем Определении от 05.03.2004 № 82-О Конституционный суд РФ при проверки конституционности п.5 ст. 36 ЗК РФ пришел к выводу, что оспариваемая норма, устанавливая неодинаковый порядок приобретения прав на неделимые земельные участки для собственников расположенных на них зданий, строений, сооружений и сособственников, не нарушает конституционный принцип равенства, поскольку данный порядок обусловлен различными фактическими и правовыми условиями, в которых находятся индивидуальные собственники и собственники имущества, а право собственности двух или более лиц отличается по правовому режиму от права собственности, принадлежащего одному лицу.
Но, пожалуй, это не единственная сложность, с которой могут столкнуться владельцы неделимых земельных участков. Не мало проблем возникает и у тех кто приобрел неделимый участок в общую долевую собственность.
В чем же сложность?
Согласно п.2 ст. 244 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) долевая собственность представляет собой вид общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности. Другими словами за собственниками будут закреплены доли в праве собственности на земельный участок. Следует иметь в виду, что доля в натуре не выделяется, а лишь зафиксирована в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно реальный раздел земельного участка произведен быть не может, земельный участок так и остается в общей собственности неделимым, а между собственниками будет установлен порядок землепользования.
В связи с этим вспоминается судебный процесс в хуторе Камышев Ростовской области. Соседи многоквартирного одноэтажного дома, пожилые люди, всю жизнь дружно прожившие бок о бок с момента получения земли в общую собственность больше мирно жить не смогли. «История» началась с того, как одна из соседок начала реконструкцию своей квартиры.
В процессе реконструкции она также сделала пристройку, тем самым заметно расширив свою жилплощадь. Из-за нехватки земли для пристройки она самовольно захватила часть земельного участка соседки, размером 3,5 кв.м. В связи с чем, соседка долго скандалила, но таким путем добиться ничего не смогла. И не мудрено, кто же захочет добровольно снести то, что он только что построил.
Не видя другого выхода, соседка подала в суд исковое заявление об устранении нарушений прав собственника земельного участка, в котором требовала снести злополучную постройку. Дело длилось несколько лет, помимо того, что издержек обеих сторон хватило бы на покупку еще нескольких земельных участков в этом хуторе, соседи остались врагами и в последующим перешли от гражданских исков к уголовным, так как от словесных угроз перешли к реальному их исполнению.
Итак, разобравшись с правом собственности на неделимые земельные участки, давайте посмотрим, как обстоят дела с арендой таких земельных участков.
Как уже говорилось выше, реализовать свое право на оформление земельно-правовых отношений собственники зданий, строений или сооружений могут путем приобретения земельных участков в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом действует все тоже правило, договор аренды заключается при условии согласия всех сторон на вступление в этот договор. При заключении договора аренды земельного участка за каждым соарендатором будут закреплены доли, которые будут иметь значение по большому счету только при расчете и внесении арендной платы. Таким образом, в аренду также как и в собственность передаются земельные участки, доли в праве аренды передаваться не могут (См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.07.2003 № 12168/02).
В заключении, хотелось бы напомнить старую поговорку «Не все то золото, что блестит» и прежде чем покупать здание руководителю религиозной организации необходимо внимательно исследовать правовой статус земельного участка находящегося под зданием.
Инна Загребина, Председатель правления Гильдии экспертов по религии и праву.
Источник: Объединенный Совет евангельских христиан-баптистов
